楼市现象
★地产业是个机会主义场所。洞察必能优先
★开发商的各种折扣、优惠以及促销手法对购房者的边际效用呈减缓的趋势
★过快上涨或是楼价爆跌,都会让购房者望楼却步
★可以预见,一旦市场稳定,积蓄已久的刚性需求将得到释放,引发成交量走强
新闻一:100天降1000元/㎡!
ⅹⅹ豪庭是清远市旧城区的一个中等楼盘,今年6月底开盘时邀请了香港红星前来剪彩高调入市。当时开盘均价为3700元/㎡。时隔不到100天,同一区域的规模更大的ⅹⅹ华庭,在其9月份隆重开盘的首次报纸广告上,将“价格为2750元/㎡起”的信息放在最显眼的位置。进入9月,类似的新楼盘以“惊爆”价入市的广告在清远不在少数。
思考:别样的“金九银十”?
历年来,“金九银十”本来是开发商满怀期待并赚得盆满钵满的黄金季节,为何今年却有如此大反差?国庆节至年底前清远楼市的动向如何?
解读1:降!血拼银子,缩腰回款
首先必须确认一个事实:买方市场还是卖方市场?清远只是一个缩影,降价是一个现象,而且是普遍现象。
许多人认为一开始就是开发商的错,他们应有此报。这是一个天大的误解。市场从来都是通过机制(政府)与机会(市场)促成的,譬如2006年前的深圳,当时的确是供不应求,那时的热是理性的。于是,针对清远楼市,有许多采用低胸示人的变相手法来对消费群采取现金妥协,实际上也是在共同萧条中走出领先的机会主义,比如万科提前降价就吃了个大桶金。
尽管是“金九银十”,但如果发展商还没认识到现在的紧迫与肉搏的竞争手法,那么,随时可被购买群抛弃,因为你没针对市场发功,就容易自残,无论你的产品多牛。现在还卖得动的肯定是什么呢?肯定是:同区域中交叉的楼盘要让人第一眼就选你的亮剑姿态。要足够诱惑。秋季的清远楼市会有什么发展苗头呢?一个字:降!血拼银子,缩腰回款。但,发展商降身段,不代表楼盘就一定大卖,消费群的心里门槛不完全是降格,还是有价值标准。清远的楼市不缺优秀的楼盘,缺的是居住理念与品牌信赖,凭什么要人非买你?品质与实惠。所以我强调:性价比与附加值可能是目前出牌首发。
部分聪明的开发商会毅然拿真金不怕火炼说话,更注重练“内功”,让消费者“眼见为实”。于是,样板房、售楼现场、服务意识,乃至广告包装与诉求,都在升级。深圳已经有冠军物业的说法,这是一生动例子。更趋于理性,将价值挖到最大化,应该成为清远楼盘角逐的主流。在某个细节与综合价值上优先占位的楼盘,必能从逆市中上扬,因为,地产业是个机会主义场所。洞察必能优先。
最后,清远楼市还需要推力,推力的来源在于领袖性开发商。在政府的调控下,领袖性、代表性楼盘深度掌握民心,是实现“重新出发”的良好路径。
中国策划研究院副院长、深圳房地产专家委员会副主任周春润
解读2:楼市存在“囚徒效应”就最近多个楼盘所发布的报纸广告而言,其主要的广告诉求点,主要体现在价格的较大幅度下调方面。一方面,是开发商在试探市场目前所能承受的价位,为“十一黄金周”及下半年的营销推广做筹备,小批量低价格的推货就是一个比较明显的信号；另一方面,通过以特价的形式达到了吸纳人气的目的,以“羊群效应”促进成交。
楼市素有“金九银十”之说,多年实践也验证在6-8月楼市淡季过后,每年九月都是旺销期开始。但08年房地产市场因国家出台的一系列货币从紧政策,使投资性购房需求大幅回落,深圳、广州等地房价地价齐下跌,市场观望气氛浓厚。目前,清远楼市处于短时调整期,出现“有价无市”局面,整体市场暂时未出现明显的恢复迹象。业内普遍将楼市回暖的期望放在“十一”,从开发商推盘的情况来看,市场整体成交量会比去年年底和今年年初有明显改善。但这波反弹并不一定以楼价回升为标志,合理的楼价才能促成比较理想的成交量,目前楼市存在“囚徒效应”,先开口调整的开发商会率先打破市场,启动刚性需求入市。
对于消费者而言,经过几年楼市的洗礼,已逐渐变得理性和成熟,开发商的各种折扣、优惠以及促销手法对购房者的边际效用呈减缓的趋势。对于自住型买家来说,07年疯涨过后的楼价产生了巨大的购房压力,而这股压力经过07年年底及08年上半年接近一年的束缚,已经显得相当膨胀。一些有较强购房刚性需求的消费者前阶段选择持币观望,并不是他们不想买房,而是在等待合适的时机入市,楼价过快上涨或是楼价爆跌,都会让他们望楼却步。可以预见,一旦市场稳定,积蓄已久的刚性需求将得到释放,引发成交量走强。
中原地产清远分部
新闻二:畅销盘也送精装
“好消息:首期8万元起拥有三房；精装房每平方米3800元起；购房送3年管理费...云山诗意国庆优惠仅剩一天敬请把握”。
最近,很多购房者都收到了这样一条“热辣辣”的手机短信。同样热的还有销售数据,有业内人士估计,仅国庆期间,云山诗意的送装修新货就售出了近30套。
思考:精装背后
在珠三角早已见惯不怪的送精装、送豪装的老土之作,在年青的清远楼市亦渐成风,并有力地促进了楼盘的销售,这种现象背后的含义是什么?近期有意向购房者应如何看待?
解读1:面对精装就该出手
自御峰花园开启了带装修洋房的销售到现在,大家都接受了成品房的理念。付首期即入住既省时又省力,这是清远购房者的幸福。只要是居住需求的购房者,对具备实力的开发商打造出有素质的楼盘,该出手时就出手。
富城房地产开发有限公司副总经理王锦华
解读2:带装修,市场与资金压力下的招数
这情况说明了清远楼市所面临的市场及资金压力,现金为王的年代,云山诗意等名盘、畅销盘也不例外。
带装修房可以将一些楼价分解在装修费上。因为装修费是按建筑面积计算的,而实际的装修费是按套内面积计价的,一般情况下建筑面积比套内面积大15%左右。这样,客户感觉楼价降低了。
将装修工程批量来做,可以在人工、材料方面有效减低成本,但也存在选材好坏方面难以控制的问题,特别是隐蔽工程的工艺、用料方面。装修样式、风格方面容易雷同,难以满足个性化需求等这些缺点。不过,对于一些外地的购房者或工作比较繁忙的购房者,以及喜欢合眼缘的购房者,带装修房无疑是一个便利的选择。
对近期有意购房的客户,当然最重要的就是性价比了,还建议注意以下几点:⑴选楼盘最重要是看自己的实际需求以及工作、生活的便利性；⑵选一些好品牌的公司和注意楼盘的工程质量；⑶关注该楼盘的内外配套的完善度、舒适性、便利性,还有就是在市政规划中所处的地段和周边的景观,楼盘景观的可观赏性。
美居地产董事总经理谭东江
解读3:精装是双刃剑
精装的出现,实际上是变相降价。原因是直接裸降的方式可能会更加加重购房者的观望情绪,形成购房者的心理预期,认为今天降了,明天肯定还会再降。这对开发商来说是一种恶性循环。带装修就是一种缓冲手段。
精装其实是一把双刃剑,用得好可以变成是开发商的增值服务,既是促销噱头又可以挣钱；处理不好的话,会把楼盘搞砸。比如说,开发商眼光仅仅盯着装修的部分,还想多捞装修钱,会让市民觉得这个东西不值。
开发商除了不要赚这块装修的利润把这份利润返还给购房者之外,还应更灵活。同样的房子,客户去看样板房,看到实实在在的装修标准,让他们觉得这装修是超值的,这就是成功。最成功的是:实打实告诉人们,开发商不是想赚装修钱。买房子想要这个装修,那就加800元,不要装修的话,开发商可再减900元,给消费者一种要不要这个装修都很划算的感觉。
良策地产总经理张国志
解读4:跟理想有差距
总的来说,精装的出现是好事,是社会的进步,它让购房者比较省心。谁都不想在入住了几年之后,周围邻居还在装修,这对周围的生活影响非常大。但是,清远现在一些楼盘的装修跟设计不如人意,跟理想有差距,如:选择太少、款式也少,达不到心理的标准,心理落差大。
购房者陈先生
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[责任编辑:小芳]
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