主办单位：南方都市报《东莞杂志》
支持单位：南城区政府
协办单位：DGDCC东莞搜房网
时    间：2007年3月23日
地    点：东莞会展国际酒店•6号会议室


主持人：本报记者潘玲玲

嘉宾：


东莞市南城区房地产开发公司总经理 张瑞平

东莞市南城区规划管理所所长 何超凡

东莞市光大房地产开发有限公司项目总监 黄健 赵洪亮 乔启军 黄海俊  

广东宏远集团房地产开发有限公司副总经理 曾闻翰

中信华南（集团）东莞有限公司经营部经理 杨懿

深联地产东莞御花苑商品住宅建造有限公司总经理 张旭英  翟志球

东莞市世纪城商住开发有限公司设计总监陈培正 推广主管李兴容

东莞市深建房地产有限公司总经理 韩刚  

东莞市金众房地产有限公司副总经理 薛振煊

东莞市金升花园商住开发有限公司总经理 尚尔丰  销售部经理郑志远

东莞市天诚房地产开始有限公司总经理 黄润祺

东莞市希尔顿建筑有限公司总经理 邓学冠

东莞市鼎峰房地产开发有限公司副总经理  王辉华

东莞市华建物业策划部经理徐人杰  陈宝剑

东莞市新中银花园建造有限公司营销部经理  陈洁华

深圳深国投房地产开发有限公司市场发展部 叶润年

中天力通房地产开发有限公司经营经理 朱必步

广东南峰房地产有限公司市场策划部经理 余汉龙 


[核心提示]：2007年南城房地产的发展影响整个东莞楼市。

　　南城不仅是东莞市的政治中心、文化中心，是近年来房地产开发、投资最热的区域；同时2007年南城房地产板块还以30多个楼盘、超过160万平方米的在售货量冲击着整个东莞楼市。


　　2007年伊始，南城区街道办党委书记钱超提出“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路，从战略上讲，房地产业已经成为南城区城市建设与经济发展的支柱产业之一；从战术上讲，“五大板块”的划分又促使南城房地产板块更好发挥“群聚效应”，与整个南城区形象一起升级。


　　面对新的机遇与前所未有的激烈竞争，在南城区政府房地产发展新的规划下，23日南方都市报“东莞杂志”举办了2007东莞•南城房地产发展高峰论坛，来自南城区政府相关主管部门及南城区16家房地产开发商代表共40多人出席了论坛，共同探讨2007年南城房地产板块中的热点与焦点问题。 


　　新规划：一个中心，三大产业 五大板块在本次南城房地产发展高峰论坛上，各大发展商对于“一大中心、三大产业、五大板块”的南城区新发展思路仍然是最关心的，因此，在会议伊始，记者首先采访了东莞市南城区房地产开发公司总经理张瑞平和规划管理所所长何超凡，对这部分进行了详细解读。


　　一个中心：在东莞大道两侧，打造东莞总部经济中心。


解读：


　　在东莞大道两边打造东莞的总部经济中心，不仅是南城区的发展目标，也是全市的发展思路，在日前举行东莞市第12次党代会上，市委书记刘志庚便提出了，未来东莞将引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部进驻东莞大道两侧。东莞市规划局有关负责人也表示，未来将逐步把东莞大道这条交通性干道升级成综合性干道，使其成为城市升级、产业转型的标志性符号。


　　东莞大道两边打造总部中心，跟东莞城市升级的背景是相关联的，在三四年前，便有发展商在东城推出了为企业总部设计的产品，但当时的销售并不成功。随着东莞城市的升级和社会的转型，自有技术和自用品牌的企业的增多，以及部分外地大型企业对东莞业务的拓展，在东莞市中心区日益成熟的情况下，越来越多的企业有在中心区办公的欲望，例如中域电讯便在去年搬到了中心区的华凯广场，南峰地产有关负责人也表示有意将企业总部搬到中心区。南城区在这个时候提出中心区可谓是应运而生。


　　东莞大道两边打造东莞的总部经济中心有着良好的基础，首先是交通优势，东莞大道同时同鸿福路、四环路、环城路、广深高速相连，四通八达。其次，在东莞大道两边打造总部经济中心还有良好的土地储备。目前南城区5000多亩的储备土地，便大量集中在东莞大道两侧，为总部经济的打造提供足够的土地资源。随着东莞大道总部经济构想的实施，预计东莞大道两边将会出现大量的写字楼项目，注定东莞大道两边的写字楼将承担着东莞重要的商务功能，目前已经有台商会馆大厦、中信广场等写字楼浮出水面，预计还将会有更多的商务写字楼冒出。


　　东莞大道打造总部经济中心，应该借鉴了深南大道的相关经验，而与深南大道不同的是，东莞大道还聚集了大量的住宅项目，目前东莞大道两边已经有中信凯旋城、金地格林小城、金色华庭、世纪城国际公馆、中信森林湖、金域中央、百悦尚城等多个楼盘，还有即将开发的中央生活区。这些高尚住宅区将与总部经济长廊相辅相成，总部经济为楼盘提供消费群，社区为商务人员提供生活服务，两者相得益彰，形成东莞商务中心的特色。


　　目前南城区对“总部经济”、总部中心做了一个初步的定位，即年税收在5000万以上的这些企业，或者是国内500强、或者上市公司的总部等。


　　三大产业：房地产业 商贸物流 科技产业


　　三大产业，首推的就是房地产。现在很多外来公司首选就是南城，作为政府，南城区非常支持这些房地产企业在南城做大做强，把档次做高。


　　第二大产业就是商贸物流，因为现在东莞在南城开展的商贸活动，包括商业、会展等都开展得很不错，因此南城在发展这一产业上应该能做得很好。当然，商业我们也会逐步引导，会在五个板块当中差异展开。我们南城希望第三产业能够在城市中的比例提升到80%以上，这就是我们的目标。


　　第三大产业就是科技产业，现在已经启动了，比如说天安数码城，还有一些大型的企业，现在都已经陆续落户南城。


　　五大板块：


　　1、中央生活区板块（四环路以南、环城路以北、东莞大道以西、科技大道以东的区域）


解读：


　　市委市政府搬到南城后，南城已经逐步形成文化行政的中心，人气渐旺，在这个前提下南城区表示会在今年尽快将这个板块推出去。


　　对于中央生活区，业内和市民已经是比较了解，现在市民关心的是，究竟将由哪家公司来开发，什么时候正式建设，什么时候能有第一批产品推向市场。根据中央生活区的定位，将按高标准建设，成为体现东莞城市形象的一个样板大型生活区，在中央生活区建设后，南城区目前在四环路和东莞大道周边的房地产项目将连成一块，成为一个成熟的大型居住片区，为中心区增添人气，也将带动南城区商业的发展。


　　由于高起点的建设标准和众多关注的目光，中央生活区不管最终由哪个发展商开发，都会承受较强的压力，一方面，对东莞大道总部经济中心的打造，强化了该地块的价值，另一方面，中央生活区周边的楼盘也一同享受了中心区建设带来的利好，中央生活区同样也要面临周边楼盘的竞争。当然中央生活区有地块大，整体开发的优势，在市区已经出现了不少售价过万的楼盘的情况下，中央生活区将会带给我们怎样的惊喜，拭目以待。


　　2、旧城改造区板块（中心区以西，建设路到环城路之间的区域）


解读：


　　这个板块的定位就是商业和贸易，还有办公。今年南城打算先启动中心区以西的这一个片区，并尽快地使旧城改造完成。


　　南城区一直很重视旧城改造，早期“一园两区四纵十横”总体规划，两区中的旧区，主要便是指现在的旧城改造板块，旨在通过旧村改造和旧城改造，使其成为现代化商贸和服务休闲中心，经过努力，南城区改造和扩建了连接沿河路和莞太路南北走向的十条横路，很好地促进了该区域商贸的发展，但对该区域的房地产开发，则目前进展还不大，主要原因也很清楚，就是拆迁难度大。


　　随着城市化的进程，南城区作为东莞中心城区的地位越来越得到加强，中心区周边的旧城改造工作也得到了社会各界的关注，从南城区新的规划来看，将进一步加快旧城改造的步伐。与此同时，这些旧城地块的价值也随着中心区的成熟而逐渐增大，越来越受的房地产开发商表示浓厚的兴趣，宜商宜居的旧城改造项目将会受到市场的关注。


　　3、生态居住区板块（东莞大道以东、环城路以北、以南的区域）


解读：


　　这个板块是目前业也成形的南城东板块，金地、东骏、新中银、世纪城等都集中于此，未来还将往西平、雅园、绿色世界一带发展。这个板块的一大特点是生态绿化好，地块规整，也有一个暂时的缺陷，就是配套不足，随着该片区楼盘的开发、居住人口的增多，生活配套、商业配套迟早会得到满足，但为加快该片区房地产业的发展，政府也有必要先加快该片区配套的建设。


　　4、科技创新板块（沿河路、莞太路、环城路两边的区域）


解读：


　　这个板块主要以高新科技为主，或者作为一些中小民营科技研发的一个孵化器。现在这里已经有了一个天安数码城，投资超过30个亿。科技创新板块是承载南城区科技产业、带动产业转型的一个区域，该区域将会有不少科技创新企业、研发型企业以及其他中小民营企业进驻，与此同时，也将会产生大量的白领和技术人员落户，为房地产业带来消费力。除了企业，该区域预计还将会出现一批商住型和公寓型产品，满足新客家人的居住需求。政府也会着重针对这些人群提供一些配套设施，比如说学校、医疗、休闲娱乐等方面。


　　5、文化休闲板块（水濂山、水濂湖片区）


解读：


　　水濂山和水濂湖片区优越的环境是得到社会的公认的，是市区生态绿化保护得最好的区域之一，而且还具有较强的文化和旅游功能，如果这个片区有房地产建设用地推出，肯定会引来众多发展商青睐，但根据该片区的定位和地块属性，不可能建设大量的生活和商业配套，也不适合建设高密度的大型居住社区，南城对该片区的开发，往休闲文化、度假的方向发展是正确的。对于该片区的房地产开发，不必急于求成，该片区的开发也没有必要同其他板块做对比，有机会，该板块可以开发部分低密度、有较好生态环境、兼具度假休闲等功能的高尚社区。


　　新挑战：大放量下的发展思路


　　主持人：07年南城区的挑战大家有目共睹，据统计今年南城区共有30多个项目超过160万平方米的在售量，而且一些楼盘的同质化严重。这样的背景下，各位如何把南城区的优势最大限度发挥出来，请各位发展商谈谈开发心得。


　　曾闻翰：07年宏远在南城有三大项目在售，但是其中一些原计划是在06年开发的，但是由于新政的出台，让我们的项目相对延后。今年江南第一城的规划量比较大，第一期推出也有几万平方米。另外以前宏远一直以开发中档物业为主，07年增加了水濂山项目，对我们来说是丰富了我们的产品线，这个项目从总量来说也比较大。


　　为什么会选择今年开发，一方面是因为宏远一直在南城片区进行开发，有了一定的积累。第二是市政府搬过来后，使南城区逐步成为市民关心的重点，包括现在区里打造“五个板块”，我们认为都会增加对对客户的吸引，因此我们也顺应趋势，借着市政府的风水，加大了我们的开发总量。虽然我们所有的项目都压在今年，但我觉得这是一次机遇。


　　主持人：中央生活区加快开发，对于目前一些高档盘来说威胁较大，在目前大放量的背景下，我很想知道目前市面上一些优质盘的发展商，是想今年加快开发还是按兵不动，是想卖了再后悔，还是后悔了再卖呢？


　　黄健：我简单介绍一下光大地产今年已经明确的项目。今年在南城，我们有两个项目上市，一个是景湖湾畔，在五月前后上市，今年这个项目有20万的在售面积。第二个项目就是在东骏豪苑后面，我们报建是景湖八期的名字，也有20万的面积。


　　另外，今年光大在东城，公司计划上市也是两个项目，景湖春晓的二期，也有20万平方米的建面，还有就是天骄风景，以公司的建设速度，我们预计在年中上市，大概今年上市量应该在15万平方米左右。这个项目，公司希望能够走高档的路线，希望在市区建立一个中高档的形象。最后一个项目就是松山湖锦绣山河，我们计划在年中推向市场。


　　主持人：看来大家都想掩饰自己的开发理念。但是光大、宏远今年都纷纷加大推盘量，本身已经是一个明显的市场信号。作为目前南城最高端项目之一，也想请世纪城的陈总谈一下他们的发展理念。


　　陈培正：世纪城今年是三期和四期的项目，推盘时间会在下半年，面积在30万平方米左右。至于今年的开发，我想在座各位可能会跟我们面临同样的问题，就是去年新政的影响，在项目的操作上有一些困难，比如说90平方米以下必须占70%的问题。


　　主持人：今年在东莞也有一位发展商谈过，说会推出一批两套一起卖的产品，大家还有没有一些更好的做法呢？


　　黄健：景湖春晓这一块，因为去年我们通过招投报，把旁边银庄的一块地也投回来了，而我们是把它当成是春晓大二期来进行运作和报建的。所以对于目前的景湖春晓社区，我们还是按照早期的规划去做。但为了配合“90/70%”，一来今年我们会有700套小户型的产品会推向市场。另外，大二期（也即银庄地块）会做更多的小户型去体现“90/70%”的新政。


　　韩刚：百悦尚城从05年开始规划，也正好遇到政府文件的影响；更不幸的是新政国十五条，让我们难操作。所以对百悦尚城的设计规划我们是比较谨慎的。


　　第一，从区域上说，我们处在东莞大道边上，龙头有中信凯旋城，龙尾有和我们一起开发的金域中央，以这样的路段和周边产品，我们的定位不可能很低的。所以我们整个项目50万平方米，我们分成了三期进行规划。


　　第二，在产品规划过程中，规划确定了怎么做我们就一定会这么做。


　　因为在开发时我们发现，在高档盘方面要将户型在比例做成“1＋1”时会有很多的问题。一个是设计方面，比如说日照、间距等问题如何解决；一个是营销的问题，从建设部165号文件起，就要求开发商不可以引导消费者进行销售，也就是说你不能引导消费者两套一起买；而且如果大家都这样做的话，到时候国家肯定又会下文禁止大家变相卖大户型。另外从法律的角度来说，涉及到两个产权合一的话也有很多问题，比如一套房子90平方米以下你可以做到八成贷款，但是两套这样的房子就不行了，还有今后比如住户财产如何分割等问诸多问题。再说到使用上，两套房子的组合体就像组装汽车一样，组装的总比原装的要差；另外住宅不像汽车，还有很多管线、水表、电表、包括大门等都是无法拼装的。最后还有一个成本问题，消费者会认为买了“1＋1”的产品，需要开发商让利；但实际上做这种产品，开发商是增加了成本的。


　　最后，作为深圳来的开发商，初次能有这样一个环境和平台跟我们南城区的各位进行交流，对我们来说是一个机会，我也非常愿意就行业方面的事进行一些沟通和交流。其实南城这一片热土，聚集这么多开发商，南城区理所应当是商务政治经济中心。我们很幸运在这里，也很幸运处于一个中心。


　　其实作为行业的内部交流，我说一下自己目前的看法。目前来讲，我们在座各位开发商，都想获得利润最大化，这是很应该的。但是物极必反，还有土地增值税的问题，所以卖高价大家不一定所得最好。另外我们广东人都知道，文火煲汤味道都很好，烈火煲汤肯定不会好喝，因此我希望南城的发展，包括房价的上升应该是循序渐进的，是缓慢的升高。 

    
　　主持人：说起高端社区里小户型御花苑去年曾成功推出一批，下面请他们谈一下经验。


　　翟志球：首先我说一下我们今年的推盘量，大概是10万平方米左右。其次说到小户型的问题，去年我们推出的小户型，其实只是我们楼盘的补充，不代表我们总体的定位。我们的小户型，其定位就是在大社区里有一部分的度假公寓，从现在的市场来说也是比较合理的。

　　
　　黄海俊：我们光大在东城、南城都有盘发展，在我们做的客户购买意向里面，东城是占第一位，南城是第二位，今年南城既然有这么大的决心和这么大的上市量，我想借此机会问一下何超凡所长，南城区政府有哪些具体的措施，能让整个“南城”的概念有所提升，就是让更多消费者愿意来选择南城的整个区域和环境？


　　何超凡：我做房地产也有十多年了，我觉得任何一个发展商，选择开发地点是很重要，但市场的回报也是有一个过程的。作为政府，我觉得我们要做的还是想把更多的人气引进来。    比如说光大旁边，如果有一个很大的总部，自然会有投资者在附近会把楼盘买下来，然后再出租。——把“水”引进来，然后打造一个很高档次和品位的区域，这就是我们政府以后要做的工作。而且这个工作，我估计今年会有动作的，而且很快见成效，我估计不会超过两年。 


　　黄海俊：我们考虑过为什么南城板块吸引力弱可能跟配套有关系；本来南城发展应该更快一点，我觉得在教育、医疗等方面，如果政府加大力度的话，会促进南城更快的发展。 


 　　何超凡：其实南城这两年提升的速度很快，可能我们的起步有点晚，但是晚也有晚的好处。对比这两年东莞房地产的发展，我觉得有一种塞翁失马的感觉。2006年，我个人一直在跑的是供电，我们要先把电网立起来；另外特别在道路方面，南城做了很多的事情，把路拉通，把级别理顺。作为南城政府，我们对房地产是大力支持的，这个支持主要体现在要把周边的配套设施做起来，这个我们已经在做，并且今后还会花更大的力气去做。


核心提示:


　　2007年，伴随着南城区房地产过大这一隐忧外，今年南城区房地产还有一个明显特征就是部分楼盘同质化严重，例如仅中心区一带就有10多家占地面积1万多平方米，建筑面积3、4万的中小户型楼盘推出，这批集中上市的中小户型“麻雀盘”如何找准各自的优势定位？2007年，商贸物流业也被确定为南城区的支柱产业之一，那么同时拥有政治中心、文化中心的南城又能否再造一个商业中心，各大商业地产的发展商在论坛上也各抒已见，共论“商”道。


　　小户型的出路与价格


　　主持人：07年南城区还有一个突出的现象就是有近10个占地面积万余平方米的“麻雀盘”同时上市，对此各小盘的发展商又有哪些发展思路，大家会不会陷入价格战呢？


　　郑志远：2007年金升国际可能是小户型中上市最早的一家。我们这个项目方案是在05年8月定案的，原计划是在去年年底开盘，可是由于工程方面的问题，正式开盘大概会在四月中旬。今年南城小户型项目有十多家的，我们是有压力的。特别是2月份推出的增值税，对我们影响比较大。所以我们对于价格问题十分慎重。


　　黄润祺：我们小户型项目可能是不缝时吧，但我们也会尽量做出一些好的产品来满足特定的市场。增值税对我们影响也很大，我们的土地是向管理区买的，哪里来的发票呢？因此也想请教一些在座有经验的发展商。


   　徐人杰：我们做凯名轩，总的来说仍在走探索和摸索的方向。我们的公司也不属于大房地产开发公司，所开发的地块项目的位置还可以，规模也不是很大的。今年许多人对我们的项目定价比较关注，我个人的认为是能做好的产品为什么就不做呢？我们所有的设计师都是从国外请来的，配置和设备、材料，基本上考察了半个世界，我们做了那么多的工作，就是因为这个区域非常的好，我得不想浪费它。同时，我觉得一个好的东西不需要做太多，因为有自然的美。


　　我还认为从小的开发商来说，我们还在考虑未来拓展的空间，目前我们主要是在探索装修批量的问题，以及在未来市场的适应程度。像一些大开发商，他们主要是做毛坯房加工的批量模式，不可能所有的发展商都做万科，金碧的模式。因此我们必须符合我们的实际，探索的是一条适合自己的发展道路。

    
　　主持人：今年南城区要打造总部经济，对于一些写字楼也是好的机遇，今年南城区的小项目里面也有两个写字楼项目，他们又是怎么规划的呢？


　　王辉华：我们在南城有一个写字楼项目中信广场，主打产品就是写字楼。东莞的写字楼，目前主要集中在南城中心区，也有一种奇怪的现象就是写字楼价格低于住宅价格。但是像深圳广州，写字楼价格应该是住宅的1.5倍。东莞的写字楼的市场，05年是比较低迷，06年开始回升了，我们希望通过中信广场这个项目，在东莞中心区树立一个标杆。


　　余汉龙：因为南城的发展比较快，因此南峰以南城作为总部。而去年写字楼这一块价格比较低，开发量比较大，我们就开发得比较慢，主要在定位上做工作。我们的定位比较高，包括外立面，装修标准定位都比较高的，同时长远来说，我们的项目是考虑做总部经济的，只会招租不会发售，其中四分之一是作为南峰的办公，还有一些作商业。



　　南城商业应该顺势而为


　　主持人：今年南城区的商业量也不在少数。虽然有府前经济的优势，但南城区的商业要怎么样走才能做出特色，也请各位商业地产的代表谈一谈。 


　　 邓学冠：南城区目前鸿福西路已经形成了商圈的氛围，而且商业比较密集，业态进驻也比较丰满；但是需要进一步运营完善，是我们共同面临的问题。目前，第一国际开了头，把商业的气氛在鸿福路打开了，接着往下走的话，还有时尚岛、沃尔玛等物业，有这样国际企业进驻是好事，但整个南城的商业，还是需要配套的支持。首先是交通，还有停车位的配套，还有住宅区，因为商业是开放形的，需要聚人气。在这方面，目前南城区在交通上还可以，但是还有很多方面，包括道路规划的指引，我个人认为还有所欠缺。


　　从我们项目本身，希尔顿才15000平方米左右开发压力不是很大，但是功能上我们会做得比较好的。在定位上会稍微有点错位的，其实附近也存在竞争，但是竞争也促进整条路的发展。


　　另外关于商业地产，我在这里还想讨论一个问题，就是租售和经营的问题。在外国，很多的商业物业是不发售，先是由专业做地产进行开发，然后由专业搞经营进行后续经营。因为如果发售就会涉及到产权和经营权，以及国家的土地政策等多重问题。但是在国内，如果开发商不卖就会变成经营商，而我们又不可能分出来做经营。目前很多东莞商业的现状，就是商业物业供应量大了以后，就导致商业物业必须发售，一旦发售产权和经营全就存在问题了，这种问题重复的出现，也打击了市场的信心。


　　赵洪亮：关于商业地产，目前整个行政中心搬到南城，已经确立南城在东莞市的地位，我觉得现在没有必要去探讨每一个盘的商业运作，应该看整个东莞商业的规划。


　　操作了多年的商业，我感觉莞城片区的商业以后应该是旅游商业；东莞真正的商业应该向中心区集中，例如的商业从老的上下九商圈到现在的天河城商圈，这个发展是不可逆转的形势，是跟整个城市发展配套的。


　　现在我们看到南城的工业已经很强，而且南城逐步打造总部经济，还有中央生活区，再加上周边的南城东商住板块，有这么大两个商住区片区在这里，南城完全有能力支撑一个商业中心。


　　目前，鸿福西路这一带已经打造出商业的氛围；还有一个投资热点是中央生活区这一块。目前南城空地还比较多，又是新政中心所在地，所以南城的发展形势不可逆转的，在这种趋势下，其实商业的操作，可以根据大形势去营造，顺势而为，会发展得比较容易。


　　邓学冠：现在很多进驻南城的商家都有反应，经营确实竞争很激烈；而且在整个东莞，商业都面临着同质化的竞争，这样的话，除了在地段跟硬件配套上的竞争，还有就是软件的服务。软件上很重要一点，就是商业品位。在这里我也想问何超凡所长，南城区在商业规划的政府平台上有一些什么想法？


　　何超凡：我觉得南城的商业发展应该跳出南城看东莞，其实东莞的有钱人很多了，但是为什么消费老是不在东莞呢，答案就是“商誉”。假如有了这个商誉，别说是鸿福西路其实任何一个地方都可以做一个高档次的场。假如我们东莞可以把“商誉”做起来了，东莞今后高端的消费也会留住的。在这里我也希望在座的操盘高手能够联合起来思考一下，怎么能够把我们东莞高端消费留住。


　　陈宝剑：关于CBD方面，我想问一下何所未来是如何规划呢？ 


　　何超凡：关于具体的一个业态规划，商业如何布局、布点，暂时我们还没有比较系统的规划，因为南城区的商业的确比较零散。但我们政府现在做的就是把中心区这片的人气，配套设施搞起来。


　　主持人：去年在CLD，中天力通的一个商业项目一天卖了一个多亿，今年他们还有两个项目要开，下面也请中天力通的发展商谈一谈。


　　朱必步：我觉得整个南城，南城的商业发展最主要的还是需要消费力的支撑。大楼盘的高端消费者决定着消费的层次；这两年南城住宅地产发展得很快，而商业这一块在03、04年之后，相对来说比较平静，有一种“空腹效应”的味道。因此去年我们抓住了时机，取得相对比较小的业绩。但其实我们现在也面临一些困惑——就是在南城新的地块，商业发展很快，但是后续经营是很大的问题，如何把商业做旺，这是我们目前在努力思考的问题。